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不動産売却に必要なお金

不動産売却後、手元にどの程度の資金が残るでしょうか? 住み替え先の資金計画や、老後のプランなど……
売主様として、不動産売却に関する費用はとても気になることだと思います。実は、売主様と買主様では必要な費用や税金は違うのです。
ここでは、売主が知っておくべき、不動産売却に必要な仲介手数料などの諸費用や税金について解説いたします。

必ずかかる3つの費用

1:仲介手数料

売却を依頼する不動産会社(仲介会社)に支払う報酬のことです。中古不動産を仲介する不動産会社にとって、取引における唯一の収入です。
仲介手数料には、不動産を売却するための広告活動、契約書・重要事項説明書等の作成、内見の立ち会い、買主様との交渉等の報酬が含まれています。
また、宅地建物取引業法によって報酬価格の上限が定められています。
仲介手数料は、成功報酬としての意味合いが強く、売買が成立するまで支払う必要はありません。
支払時期:取引完了時(契約時もしくは売買代金決済・引渡時)

【仲介手数料の上限額】

取引額 報酬額 ※消費税含まず
取引額のうち200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額の内200万円超、400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額のうち400万円超の金額 取引額の3%以内


【仲介手数料の上限額の計算例】

例)売買価格が1000万円の土地を売却した場合の上限額
売買価格を以下の様に区切って、仲介手数料の上限額を算出します。

a) 200万円までの部分 200万円 × 5% = 100,000円
b) 200万円から400万円の部分 200万円 × 4% = 80,000円
c) 400万円を超える部分 600万円 × 3% = 180,000円

上限額 : a + b + c = 360,000円 → この金額に消費税が加算されます。

なお、売買価格が400万円を超える物件では、以下の計算式を用いることで、仲介手数料の上限額を算出できます。
計算式:売買価格×3%+6万円=仲介手数料の上限額
→(消費税を含まない金額です。)
例)上記と同様、1000万円の土地を売却した場合の上限額
→10,000,000円×3%+60,000円=360,000円+(消費税)

2:印紙税

不動産売買契約書に添付する印紙税法で定められた収入印紙代です。
売主様・買主様の双方が自身の契約書に添付します。取引価格によって添付する印紙代が変わってきますので注意が必要です。

印紙代5,000円(取引価格500万円超~1,000万円以下の場合)
印紙代10,000円(取引価格1,000万円超~5,000万円以下の場合)
印紙代30,000円(取引価格5,000万円超~1億円以下の場合)
印紙代60,000円(取引価格1億円超~5億円以下の場合)
支払時期:契約時

※相続特別措置法により、不動産の譲渡に関する契約書に貼付する印紙税の軽減措置が講じられています。但し、平成30年3月31日迄に作成されるものになります。尚、記載の額は軽減後のものです。

3:登記費用

売主様で、住宅ローンが残っている方(抵当権抹消)、登記簿の住所と現在の住民票の住所が異なる方(住所移転)が対象になる費用です。
ご自身で法務局に行き登記をすることも可能ですが、多額の費用ではないこと、煩雑であることから、売主様の多くは司法書士に依頼します。
費用:15,000円~30,000円程度(登記1件あたり、司法書士報酬と登録免許税を含む)
支払時期:売買代金決済・引き渡し時

その他の費用(場合によってかかる費用)

●譲渡所得税

不動産売却にあたり、利益が出た場合にかかる税金です。この利益のことを「譲渡所得」と呼び、簡単な式で表すと以下のようになります。
売却金額-購入金額-購入・売却時の諸費用 = 「譲渡所得」(プラスの場合)
税法上の特例(優遇)措置もあります。居住用不動産の売却の多くは無税になるため、優遇措置も確認しましょう。

●ハウスクリーニング費用

室内が著しく汚れている場合、ハウスクリーニングを予め実施しておいたほうが売りやすい場合があります。
費用:5万円~10万円前後(室内の専有面積とクリーニング範囲によります。)

●リフォーム費用(リノベーション費用)

設備の不具合が多く、利用できない場合や、物件の資産価値をより高めるために、売却前にリフォームすることがあります。
リフォームは多額の資金がかかりますが、弊社では費用を立替させて頂きます。

専任媒介契約が条件になります。)
費用:数10万円~数100万円(リフォーム内容によります)

●建物診断費用(インスペクション)費用

買主様としては、建物が適正に建築されているか建物内部にシロアリや雨漏りの被害がないか気になるところです。
特に一戸建ては、所有者によってメンテナンスに差が生じます。
そのため事前に建築士による建物診断(インスペクション)をしておくと買主様の安心材料になり、売りやすくなります。
インスペクションの費用は弊社で負担させて頂きます。(専任媒介契約が条件となります。)
費用:5万~10万円前後(内容によって異なります)

●既存住宅売買瑕疵保険加入費用

既存住宅売買瑕疵保険は2005年のマンション耐震偽装事件をきっかけに、その解決策として2010年から提供されるようになりました。
補償期間は最長5年で、中古住宅を購入後に何らかの瑕疵が見つかった場合、補修費用として保険金が支払われる仕組みです。
この保険に加入するには、上記の建物診断(インスペクション)とは別に、専門の機関に検査をしてもらい、合格しないと加入できません。
万一、補修すべきところが見つかった場合は引渡し前に補修しないと加入できません。
費用は検査と保険料を含めて10~15万円前後ですが、こちらの費用は弊社で負担させて頂きます。(専任媒介契約が条件となります。)

【既存住宅売買瑕疵保険に入るメリット】
・物件購入後、住宅ローン減税を受けられる為、買主様に喜ばれます。
・住宅の性能が高いことの証明になるので、売却に有利です。

●測量費用

一戸建てや土地の取引において、土地の広さを正確に調べるため測量することがあります。
測量図がない場合に買主様は測量を要望されることが多いです。
測量にもいくつか種類があり、通常は隣地の人の立ち会いをしないで、想定の境界ポイントで広さを算出する「簡易測量」を行います。
費用:10万~30万円程度(測量のみ)

●境界確定費用

隣地との境界線にポイント(境界標や境界石)がない場合は、一般的に境界の明示を行います。
境界の明示には、境界線にポイントを設置する作業や、売主様が図面を作成し境界標があるべき場所を明示する方法などがあります。
境界ポイントを再設置する作業には、隣地の所有者の立ち会いが必要です。
そのため、隣地所有者の立ち会いのもと測量図及び境界標の設置、さらに所有者全員による署名及び捺印を行います。この作業を境界確定と呼びます。
費用:30万円~60万円(隣地所有者の数によります)

●解体費用

相当な築年数が経過し家屋が利用できない一戸建てなどは、土地として売却せざるを得ない場合があります。
その際、売主もしくは買主のどちらかが解体費用を負担することになります。
解体費用は木造、鉄筋コンクリート増、鉄骨造などの種別や建物の大きさ(建築面積)によって異なります。
費用:100万円~数100万円(建物の種別や規模によります)

●譲渡承諾費用(借地)

土地を賃貸借している場合、土地所有者(底地人、地主ともよぶ)に対し、売買に伴う譲渡について承諾を求める必要があります。
その際のハンコ代のことを譲渡承諾費用と呼びます。
譲渡承諾費用は、土地の賃貸借契約書に記載がされていることが多く、記載がされない場合は土地所有者の言い値になることもあるので注意が必要です。
費用:土地所有者毎に異なります。

まとめ

これらの費用には、買主様との交渉の結果売主様負担になる場合もあります。
また、プロが物件の状況を見ることで、「必要になるかならないか」、「必要な場合はどの程度の金額になるか」を事前に把握することも可能です。

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