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不動産を相場より高く売る

売主様にとって、希望価格(もしくはそれ以上の価格)での売却が実現すれば「今回の売却活動は満足できる。」と言えると思います。ここでは、「不動産を相場よりも高く売りたい」や「満足できる売却活動」の為のポイントをご紹介します。

より高く売るための7つのポイント

①事前準備

img1不動産売却で大切なのは、「早めの相談」です。特に住み替えを考えていらっしゃる売主様はお引越しを考えていらっしゃる期日の少なくとも半年前にはアクションを起こされた方が良いと思います。
また、不動産会社へ査定を依頼をする前に、必要な資料や書類の準備が大切です。査定価格を算出する際や売却活動において必要となりますので、事前に準備しましょう。

・分譲時、購入時のパンフレット(販売図面等の作成に使用します。)
・購入時の契約書類、重要事項説明などの書類
・登記済権利証または登記識別情報(売るときに必要になります)
・固定資産税の納税通知書

②不動産会社(仲介会社)選び

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不動産会社の仕事は“売る”という事だけではありません。売主様のエージェント(代理人)として、確かな購入者を見極め、そして安心・安全に取引がなされるための法的な業務遂行が求められます。そのための判断基準は以下を参考にしてください。

・売却に特化した不動産会社である。
・買主様も自分の会社で見つけようとする会社ではないこと。
・エージェントである担当者が、きちんと物件の良さを理解してくれる。
・単なる他の物件との比較という、根拠のない価格提示をする会社ではないこと。
・より好条件で売却できるための、付加価値を提案できる会社であること。
・物件の長所をきちんと表現した販売用図面を作成している。
・売却が成立するまでのシナリオ=戦略を予め説明してくれる。

③売却活動のシナリオ=戦略をたてる

img3「より高く」売却するためには、「強気の売り出し価格で辛抱強く待つ」のも一つの方法ですが、それだけではいたずらに時間だけ費やすことにも・・。
「売却の窓口」では、売却活動の準備段階から、ご売却希望物件の価値をきちんと評価することはもちろん、さらにその価値を高めるための投資を行い、売却市場での差別化を図ります。売主様が売却活動にかけられる時間から逆算して、売却完了までのシナリオ=戦略を立案いたします。

④多くの内覧者を集める。

img4中古不動産の売却では、買主様候補の方は必ず内覧をします。内覧件数を増やすことは、高く売るための必須条件です。そのためには、より多くの買主候補の方に「内覧したい」と思っていただける情報伝達(見せ方)が必要です。広告の質と量の工夫が必要となります。

⑤内覧時の工夫(内覧者の立場で考える)

img5内覧者に良い印象をもっていただくための工夫が必要です。
・室内やバルコニーをきれいに片づけ、あまり物を置きすぎない。
・照明器具を掃除し、十分な明るさを確保する(電燈を新しいものに交換)。
・故障箇所や補修箇所があれば、修理・補修しておく。
・水周りは、必要であればクリーニングサービスをいれておく。
・内覧は出来るだけ時間帯を決めて(たとえば土曜・日曜の13:00~17:00など)
・空気の入れ替えをしておく。カーテンやブラインドも開けておく。
・不動産の場合は、共用部分(廊下、エレベーター等)もきれいに掃除しておく。

⑥他の不動産会社(仲介会社)へもしっかり情報を公開する(囲い込みをしない)不動産会社を選ぶ

img6両手仲介(売主様・買主様双方から仲介手数料をいただく)を指向する不動産会社は、往々にして物件(情報)の囲い込み(他の不動産会社に情報を流さない)が見受けられます。これでは、限られた買主様候補にしか情報が流れませんので、売主様にとってはデメリット以外の何者でもありません。
特に「専任媒介」「専属専任媒介」契約の場合、レインズ(国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムのこと)への登録と売主様への登録証証明書の交付が義務付けられています。
(現在、他の不動産会社で売却活動中の売主様で、内覧が少ない等でご不安の方は、依頼会社に確認されてみては?もし確認しづらい場合は、弊社がお調べすることもできます。)
ただ、レインズに登録してそれっきりでは、良い条件の買主様に出会うのはおぼつかないかも知れません。
一歩踏み込んで、人脈・電話・FAX等を使って、他の仲介会社に売主様の売却物件の情報を流す努力は必要かと思います。

⑦「売主様の利益の最大化」のみに注力する不動産会社(仲介会社)を選ぶ

img7日本の不動産会社は、売主様と買主様との間に入って両方から仲介手数料を頂戴しています。しかし、本来、売主様はより高く売りたいのに対して、買主様はより安く買いたいはずです。つまり売主様と買主様は利益相反の関係にあります。ところが、これを1社で行い双方にいい顔をしている・・・これが日本の不動産会社です。欧米先進国においてこのような利益相反する関係を堂々と行っている不動産業界は有りません。
このような矛盾した不動産取引を公明正大に、きちんと見える化して、「売主様の利益の最大化」のみに全力を注ぎ仕事をさせていただく、これが我々「売却の窓口」です。

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